Economia

Una bolla da far paura
che minaccia l’economia




Canyon, Jonathan Kos-Read

 

Il mercato immobiliare cinese non si ferma nemmeno un istante. Nell’agosto scorso a Shanghai l’impennata della domanda si è manifestata sotto forma di migliaia di persone in fila per riempire i moduli di richiesta di divorzio, perché le coppie separate possono comprare più case. In seguito, nella prima settimana di ottobre, le città cinesi hanno varato nuove misure per cercare di rallentare la corsa all’acquisto di appartamenti che ha fatto schizzare i prezzi alle stelle, e così si è registrata una nuova stretta, dopo gli ultimi due anni di politiche accomodanti.

 

Oltre una decina delle principali città cinesi – tra le quali Pechino, Tianjin, Chengdu e Shenzhen – hanno introdotto nuove restrizioni, dall’aumento dei requisiti di accesso e dei costi dei mutui immobiliari al limite al numero di appartamenti che ogni individuo può acquistare. Ma si tratta di misure già rivelatesi poco efficaci in passato.
Correggere un mercato così vasto e riformarlo davvero richiederà grande determinazione. Per rendere finalmente sano il mercato immobiliare cinese è essenziale limitare la dipendenza delle entrate dei governi locali dalla vendita di suoli e migliorare la capacità di Pechino di controllare l’economia a livello macro. Il semplice controllo dei prezzi – finora il tipico approccio seguito dal governo – si è rivelato generalmente inefficace, dunque i policy maker devono trovare altri strumenti per affrontare il problema.
I rischi che derivano da prezzi degli immobili iper-gonfiati sono enormi. Indicatori quali il rapporto tra rate del mutuo e reddito dell’acquirente rivelano che in questo momento i prezzi degli appartamenti in Cina sono superiori a quelli del Giappone nel periodo della bolla immobiliare e vicini a quelli statunitensi subito prima dell’esplosione della crisi finanziaria globale.

 

Il conto per pulire la Cina: mille miliardi per lo smog →

 

I prezzi alle stelle degli appartamenti hanno causato l’aumento del costo della vita e del commercio nelle aree urbane e accresciuto il divario tra proprietari e affittuari. La marea di investimenti nel mercato immobiliare minaccia anche l’economia nazionale, perché lo scoppio di una bolla immobiliare costituirebbe un pericolo enorme in un momento nel quale l’economia reale resta fiacca.
Paradossalmente in questo momento le banche considerano i mutui un affare migliore dei prestiti alla manifattura e ad altri settori industriali. Gli istituti di credito preferiscono soprattutto i mutui nelle grandi città, dove i prezzi degli appartamenti sono particolarmente alti. Ma in assenza di un sistema di regole finanziarie unificato, è difficile rendere effettiva una supervisione che possa incoraggi prestiti più prudenti a livello nazionale.

 

L’inarrestabile aumento dei prezzi delle case va in direzione opposta rispetto ai recenti cambiamenti demografici della Cina e ai fondamentali economici del Paese. Quest’impennata sta anche ostacolando gli sforzi di Pechino di colmare il gap nella distribuzione della ricchezza nazionale mediante una massiccia spesa pubblica per migliorare il welfare e assistere i redditi più bassi.

 

Al contrario i prezzi elevati delle case stanno arricchendo i ricchi, facendo poco o nulla per aiutare i poveri. L’aumento dei prezzi ha anche eroso la ricchezza di quella parte di classe media che non possiede appartamenti e reso più difficile la vita di giovani e nuovi arrivati nelle città. Il mercato immobiliare è diventato un magnete per investitori speculativi mossi da paura e insicurezza per il futuro.

 

 

La spinta principale all’aumento dei prezzi arriva dalla dipendenza dalla vendita dei suoli per rimpinguare le casse dei governi locali. Attualmente circa la metà del denaro ricavato dalla vendita di terreni va ai governi locali e questa somma ammonta a oltre la metà delle loro entrate fiscali. Molti governi locali sono dunque incentivati a mantenere i prezzi degli immobili artificialmente elevati.
Il modello di “finanza dei suoli” cinese ha le sue radici nell’era dell’economia pianificata, con la proprietà di stato nelle aree urbane e la proprietà collettiva in quelle rurali. Quel modello ha prodotto l’impiego inefficiente dei suoli dell’era attuale e ha generato corruzione e conflitti sociali.

 

La vendita dei terreni può aver rappresentato una soluzione rapida per sostenere le entrate e lo sviluppo economico dei governi locali, ma non è più sostenibile. La realtà impone un’attenta transizione che permetta ai governi locali di passare dalla dipendenza dalla vendita dei suoli a un maggiore affidamento sulla raccolta fiscale. È arrivato il momento di muoversi in questa direzione.

 

 

La transizione non sarà priva di rischi rischi, che però possono essere controllati mediante un’attenta politica. Ritardare questa transizione e tollerare l’aumento dei prezzi degli immobili causerà soltanto pericoli maggiori, mentre il controllo dei prezzi e altre misure che si concentrano soltanto sull’offerta del mercato si riveleranno poco efficaci, senza produrre alcun cambiamento fondamentale.

 

Il boom immobiliare cinese iniziò negli anni Novanta con le aperture sull’acquisto delle case e le riforme sulla proprietà privata degli appartamenti e, da quel momento, è stato sospinto dalla rapida urbanizzazione del Paese e dalle politiche monetarie accomodanti. Ora questo mercato ha urgente bisogno di riforme, come altri settori dell’economia cinese. Per raggiungere uno sviluppo più sostenibile e salutare il governo deve attuare una supervisione politica prudente e ridurre la dipendenza dei governi locali dalla vendita di suoli.

 

 

Tratto da EASTASIAFORUM

Hu Shuli è la direttrice di Caixin Media



Commenti


Articoli correlati